En España todavía existen contratos de alquiler firmados hace décadas que se rigen por la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Estos contratos, conocidos como alquileres de renta antigua, otorgan al inquilino una protección muy fuerte gracias a la llamada prórroga forzosa, que permite mantener el alquiler durante muchos años. Sin embargo, esa protección no es absoluta y tiene límites.
El Tribunal Supremo lo ha recordado recientemente en su Sentencia nº 6069/2025, dictada por la Sala Primera (Civil), en la que analiza cuándo puede darse por terminado un contrato de este tipo si la vivienda ya no se utiliza realmente como residencia del arrendatario.
El caso se originó a raíz de una demanda presentada por la propietaria de un piso situado en el centro de Sevilla. El contrato de alquiler se había firmado en el año 1982 y, según la propietaria, el inquilino ya no residía allí de manera habitual. En su demanda alegaba que el arrendatario tenía su vida establecida en Fuerteventura, donde vivía con su familia y desarrollaba su actividad profesional.
Además, señalaba que la vivienda de Sevilla había permanecido vacía durante largos periodos y que, pasado un tiempo, quien comenzó a utilizarla fue la hija del inquilino mientras cursaba estudios universitarios. A juicio de la propietaria, esa situación no justificaba que el contrato siguiera vigente.
La reclamación se apoyaba en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que permite denegar la prórroga forzosa cuando la vivienda no está ocupada durante más de seis meses dentro de un mismo año. En estos casos, el propietario puede solicitar judicialmente la resolución del contrato.
El asunto llegó primero al Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Sevilla, que dio la razón a la propietaria. El juzgado valoró diversas pruebas, como el bajo consumo eléctrico del inmueble y los testimonios de vecinos y del administrador de la finca, que apuntaban a que el piso apenas se utilizaba y que el inquilino realmente residía fuera de la ciudad.
Sin embargo, el arrendatario recurrió la decisión y la Audiencia Provincial de Sevilla revocó la sentencia. Este tribunal consideró que el hecho de que la hija del inquilino utilizara la vivienda para cursar sus estudios podía entenderse como un uso acorde con la finalidad del inmueble.
La controversia llegó finalmente al Tribunal Supremo, que analizó el caso y fijó un criterio claro. En su Sentencia nº 6069/2025, el alto tribunal recordó que la protección especial de los contratos de renta antigua está pensada para garantizar una necesidad real de vivienda del arrendatario. No se trata de un derecho ilimitado que permita conservar un piso indefinidamente, aunque ya no se utilice como domicilio habitual.
El Tribunal Supremo explicó que el uso ocasional por parte de un hijo que estudia en otra ciudad no basta por sí solo para mantener el contrato. Para que esa situación pueda considerarse válida, el arrendatario debe demostrar que existe una necesidad permanente de vivienda y que el hijo depende económicamente de él.
Además, el tribunal señaló que, cuando existen indicios de que la vivienda está desocupada, corresponde al propio inquilino aportar pruebas que demuestren que el inmueble sigue siendo utilizado como residencia habitual de la unidad familiar.
En el caso concreto analizado, el Tribunal Supremo consideró que no se había acreditado ni esa necesidad permanente de vivienda ni la dependencia económica de la hija. Por ello, entendió que la vivienda había permanecido desocupada durante el tiempo suficiente como para aplicar la ley.
Como consecuencia, el alto tribunal declaró que no procedía mantener la prórroga forzosa del contrato de alquiler y confirmó su extinción, obligando al inquilino a desalojar la vivienda.
Aunque los alquileres de renta antigua son cada vez menos frecuentes, todavía existen muchos contratos de este tipo en España. Esta sentencia recuerda que la protección que ofrece la ley no permite conservar una vivienda indefinidamente si el arrendatario ya no la utiliza realmente como su domicilio. Si se demuestra que el inmueble permanece vacío durante largos periodos o que el inquilino tiene su residencia habitual en otro lugar, el propietario puede acudir a los tribunales para solicitar la resolución del contrato.