Protección frente a adquisiciones de vivienda consideradas especulativas
Desde su entrada en vigor y hasta el 31 de diciembre de 2028, se limita la posibilidad de que determinadas entidades adquieran viviendas por un precio inferior al 70 % de su valor de tasación de mercado.
La medida afecta a entidades, con o sin personalidad jurídica, cuyo objeto social incluya la adquisición de inmuebles.
Excepciones importantes
La limitación no se aplica cuando la adquisición tenga como finalidad, entre otras:
- Destinar la vivienda a residencia habitual a precio asequible o social durante al menos cinco años.
- Destinarla a residencia de personas que necesiten atención sociosanitaria.
- Destinarla a colectivos vulnerables mediante entidades del tercer sector.
- Protección de víctimas de violencia de género.
- Determinadas entidades adheridas a códigos de buenas prácticas.
- Adquisiciones derivadas de procedimientos judiciales o ejecuciones hipotecarias.
Las transmisiones que ya estuvieran elevadas a escritura pública antes de la entrada en vigor quedan preservadas.
Impacto inmobiliario: afecta especialmente a operaciones de inversión, carteras inmobiliarias y adquisiciones de inmuebles con descuentos importantes sobre tasación.
Cambios muy importantes en desahucios
Es uno de los bloques de mayor trascendencia.
Hasta el 31 de diciembre de 2030 se establece un sistema reforzado de protección para personas en situación de vulnerabilidad que no dispongan de alternativa habitacional.
2.1. Demandantes considerados fondos o entidades especulativas
Cuando la parte demandante sea una entidad incluida en el supuesto del artículo 2.1, y el ocupante:
- se encuentre en situación de vulnerabilidad, y
- carezca de alternativa habitacional,
el tribunal deberá suspender el procedimiento, incluso aunque ya exista sentencia o resolución de lanzamiento, siempre que el lanzamiento todavía no se haya ejecutado.
La suspensión puede mantenerse mientras subsistan las circunstancias.
2.2. Resto de propietarios
Cuando el propietario no pertenezca al supuesto anterior, se establece igualmente un mecanismo de suspensión cuando:
- el arrendatario sea vulnerable;
- no tenga alternativa habitacional; y
- la Administración competente no haya ofrecido una alternativa adecuada.
El juzgado requerirá a la Administración para que informe y ofrezca una solución.
La suspensión podrá mantenerse hasta que exista alternativa habitacional, aunque el tribunal revisará la situación periódicamente.
2.3. Compensación al propietario
Cuando proceda la suspensión, se contempla compensación para determinados propietarios, especialmente:
- personas físicas;
- personas jurídicas dedicadas al alquiler habitual asequible o social.
La compensación puede comprender, como máximo:
- renta contractual dejada de percibir;
- determinados suministros impagados.
No comprende lucro cesante hipotético ni daños morales.
Nueva regulación de los alquileres de temporada
Este es probablemente uno de los cambios más relevantes para las agencias inmobiliarias.
La norma intenta evitar que contratos que realmente cubren una necesidad permanente de vivienda se formalicen como alquileres temporales.
El contrato temporal deberá recoger expresamente la causa que justifica la temporalidad, y esa causa deberá ser:
- real;
- acreditable.
Además, la carga de probar la existencia de la causa corresponde al arrendador.
Si no existe una causa temporal debidamente prevista, el contrato será considerado arrendamiento de vivienda habitual, con efectos retroactivos desde su formalización.
Duración
El alquiler temporal:
- debe superar los 31 días;
- tendrá una duración máxima general de 12 meses;
- puede prorrogarse si continúa la causa temporal.
Pero hay una regla especialmente importante:
Si supera los 12 meses sin justificación suficiente, o se suceden/novan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se considera celebrado como alquiler de vivienda habitual.
Contratos anteriores a la entrada en vigor
Los contratos de temporada celebrados antes de la entrada en vigor mantienen su régimen anterior hasta finalizar el plazo pactado.
Pero si posteriormente se renuevan, la renovación quedará sometida al nuevo régimen.
Alquiler de habitaciones
La reforma incorpora expresamente el alquiler de habitaciones o estancias a la regulación de la LAU cuando satisfaga una necesidad residencial.
Y establece un límite económico muy importante:
La suma de las rentas de todas las habitaciones alquiladas simultáneamente no puede superar la renta que correspondería al alquiler de la vivienda completa.
En zona tensionada, además, deberán respetarse las limitaciones de renta establecidas por la LAU.
Esto afecta directamente a modelos de:
- alquiler por habitaciones;
- coliving;
- alquiler de habitaciones a estudiantes;
- alquiler temporal por habitaciones.
Alquiler en zonas de mercado residencial tensionado
Se endurecen las reglas de fijación de la renta.
Propietario que no sea gran tenedor
En un nuevo contrato de vivienda habitual en zona tensionada, la renta no podrá superar, con carácter general:
La última renta del contrato anterior, actualizada conforme a la cláusula de actualización correspondiente.
Además, no se podrán introducir nuevos conceptos que permitan repercutir al nuevo inquilino gastos, impuestos, servicios o cargas que no estaban previstos en el contrato anterior.
Se permite un incremento adicional de hasta el 10 %, pero solamente en determinados supuestos, entre ellos:
- rehabilitación;
- determinadas mejoras de eficiencia energética;
- mejoras de accesibilidad;
- contratos de duración de diez años o más o con determinadas prórrogas voluntarias.
Gran tenedor
Cuando el arrendador sea gran tenedor y la vivienda esté en zona tensionada, la renta queda sometida al límite máximo del índice de precios de referencia.
Esta limitación también podrá aplicarse a viviendas que no hubieran estado alquiladas durante los cinco años anteriores cuando así se determine en la declaración de la zona tensionada.
IRAV y actualización anual de la renta
El nuevo artículo 18 de la LAU establece expresamente que:
- la actualización solamente puede hacerse en la fecha en que se cumple cada anualidad;
- si no existe pacto expreso de actualización, no se actualiza la renta;
- si existe pacto pero no se especifica índice o metodología, se utiliza el IRAV;
- en cualquier caso, la actualización no podrá superar el IRAV correspondiente.
El texto toma como referencia el último índice publicado en la fecha de actualización.
Este punto es especialmente relevante para la gestión anual de las revisiones de renta.
Prórrogas extraordinarias de los contratos vigentes
La norma introduce una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual vigentes.
Se aplica cuando el periodo de prórroga obligatoria, prórroga tácita o incluso determinada tácita reconducción termine antes del 31 de diciembre de 2028.
Requisito esencial:
el arrendatario debe estar al corriente del pago de la renta y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.
La prórroga:
- puede solicitarla el inquilino;
- se establece por anualidades;
- puede alcanzar un máximo de dos años;
- mantiene las condiciones del contrato.
Existen excepciones, entre ellas determinados supuestos de necesidad del arrendador y acuerdos de renovación con una reducción de renta de al menos el 5 %.
Límite extraordinario del 2 % a las actualizaciones
Para las anualidades que se cumplan desde la entrada en vigor del RDL hasta el 31 de diciembre de 2027, se establece una limitación extraordinaria.
Si la renta está por encima del límite máximo correspondiente del sistema de índices de referencia:
no podrá aplicarse incremento.
En los demás casos:
- las partes pueden pactar otro incremento;
- si no existe nuevo pacto, el incremento máximo será del 2 %.
Este régimen extraordinario se añade al sistema general de actualización de la LAU.
Gastos inmobiliarios: prohibición de repercutirlos al inquilino
Se refuerza la prohibición de repercutir al arrendatario los gastos de:
- gestión inmobiliaria;
- formalización;
- preparación;
- gestión;
- novación;
- renovación del contrato.
Además, se establece que tampoco pueden repercutirse indirectamente.
Los servicios no esenciales solamente podrán cobrarse al arrendatario cuando éste los haya solicitado expresamente por escrito y haya sido informado previamente de que son opcionales y de su coste.
También se establece que determinados tributos asociados a la vivienda no podrán imponerse al arrendatario salvo cuando éste sea el obligado tributario.
Reparaciones y desperfectos
Se refuerza considerablemente la posición del arrendatario.
Cuando existan desperfectos que afecten a:
- habitabilidad;
- seguridad;
- salubridad,
El inquilino podrá requerir al propietario la reparación, aportando un presupuesto razonable.
El propietario dispone de 15 días naturales para:
- aceptar el presupuesto;
- proponer una alternativa;
- ejecutar la reparación.
Si no responde o se niega injustificadamente, el arrendatario podrá ejecutar las obras necesarias y descontar su importe de las rentas futuras, siempre que el coste sea razonable y esté documentalmente acreditado.
Para los alquileres temporales se establece además un régimen específico todavía más estricto: el propietario debe responder en un máximo de cinco días hábiles.
Derecho de tanteo y retracto: cambio especialmente importante
El RDL amplía y refuerza el derecho de adquisición preferente del arrendatario.
En una venta:
- el arrendatario dispone de 30 días naturales para ejercer el tanteo;
- debe recibir comunicación fehaciente con precio y condiciones esenciales.
En ventas conjuntas de varios inmuebles, la vivienda arrendada debe tener un precio individualizado, determinado mediante criterios objetivos y verificables.
La vivienda jurídicamente individualizable no pierde el derecho de tanteo/retracto por venderse conjuntamente con otros inmuebles o activos.
Además:
las partes ya no pueden pactar la renuncia del arrendatario a este derecho.
Para inscribir la compraventa deberá acreditarse el cumplimiento de las correspondientes notificaciones.
Este punto es particularmente importante para agencias inmobiliarias y operaciones de venta de viviendas arrendadas.
Garantías adicionales
En vivienda habitual:
- máximo de dos mensualidades de garantía adicional en contratos de hasta cinco años;
- máximo de dos mensualidades si el arrendador es persona jurídica y el contrato llega hasta siete años.
En alquiler temporal:
- máximo de una mensualidad como garantía adicional.
Y aparece una prohibición expresa:
no puede exigirse al arrendatario contratar un seguro de impago de renta u otra cobertura equivalente.
Documento de finalización del alquiler
A la finalización del contrato, propietario e inquilino deberán dejar constancia por escrito del estado de la vivienda mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes.
Si no se firma, o no se hacen constar desperfectos, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en buen estado de conservación.
Para las agencias, esto hace especialmente recomendable implantar un protocolo de entrada y salida con fotografías, inventario y documento de estado de entrega.
Gran tenedor: acreditación registral
Se mantiene la definición general:
- más de 10 inmuebles urbanos residenciales, o
- más de 1.500 m² de superficie construida residencial,
excluidos garajes y trasteros.
En zona tensionada puede reducirse a 5 o más viviendas, si así se justifica en la declaración correspondiente.
La novedad importante es que la condición de gran tenedor deberá acreditarse mediante certificación del Registro de la Propiedad.
Además, si una finca registral contiene varias unidades susceptibles de uso residencial, cada unidad computará individualmente aunque no exista división horizontal.
Fiscalidad del alquiler: nuevas reducciones en IRPF
Se modifica profundamente la reducción del rendimiento neto positivo del alquiler de vivienda.
Para determinados arrendadores que no sean grandes tenedores, las reducciones pueden alcanzar:
- 100 %
- 95 %
- 90 %
- 85 %
- 70 %
cuando se cumplen determinadas condiciones, especialmente relacionadas con:
- reducción de renta superior al 5 %;
- continuidad del inquilino;
- zona tensionada;
- edad del arrendatario;
- renta inferior al índice de referencia.
Cuando la nueva renta no supera la anterior actualizada, la reducción puede ser del 50 %.
Si la renta aumenta, las reducciones se gradúan entre el 40 % y el 15 %, dependiendo del porcentaje de incremento.
También se establecen reducciones específicas para:
- vivienda alquilada por primera vez;
- alquiler social;
- programas públicos;
- viviendas rehabilitadas.
Nueva deducción estatal por alquiler
Se crea una deducción en IRPF del 10 % de las cantidades pagadas por alquiler de vivienda habitual.
Se dirige a contribuyentes con base imponible inferior a 33.007,20 €.
La base máxima es:
- 11.630 € si la base imponible no supera 23.007,20 €;
- una base progresivamente menor cuando se sitúa entre 23.007,20 € y 33.007,20 €.
Para acceder a ella existen además requisitos relacionados con la titularidad de otra vivienda a menos de 50 km.
Viviendas turísticas: IVA del 10 %
Desde el 1 de diciembre de 2026 se modifica el tratamiento del IVA de determinados alquileres turísticos.
Los alquileres de apartamentos o viviendas amueblados quedarán sujetos al régimen correspondiente cuando:
- se presten servicios propios de la industria hotelera; o
- la duración para el mismo arrendatario no supere 30 noches, con la excepción prevista para la vivienda habitual del arrendador.
Los servicios quedan incorporados al tipo reducido del 10 %.
IBI de viviendas vacías y viviendas turísticas
Se permite a los ayuntamientos establecer recargos importantes sobre el IBI.
Viviendas vacías
Para determinados inmuebles residenciales desocupados permanentemente:
- hasta 50 % de recargo;
- hasta 100 % cuando la desocupación supera tres años;
- determinados incrementos adicionales según número de viviendas del titular.
La vivienda debe estar desocupada durante más de dos años sin causa justificada.
Se consideran causas justificadas, entre otras:
- traslado temporal laboral o formativo;
- dependencia o razones de salud;
- segunda residencia, con límites;
- obras o rehabilitación;
- litigios;
- vivienda ofrecida en venta, durante un máximo de un año;
- vivienda ofrecida en alquiler, durante un máximo de seis meses.
Viviendas turísticas
En municipios situados en zona tensionada:
- hasta 50 % de recargo;
- hasta 100 % si el titular tiene dos o más;
- hasta 150 % si tiene cuatro o más.
SOCIMI
Se modifica la fiscalidad de las SOCIMI para incentivar el alquiler asequible.
Se establece un gravamen especial del:
- 15 % sobre determinados beneficios no distribuidos;
- 25 % cuando procedan de determinadas actividades de arrendamiento residencial, turístico o de corta duración.
Pero puede reducirse este gravamen cuando un porcentaje muy elevado de la cartera se destina a alquiler asequible y, en determinados casos, cuando los beneficios se reinvierten en este tipo de vivienda.
Vivienda pública y CASA 47
El RDL blinda el patrimonio residencial estatal que se incorpore a CASA 47.
Las viviendas públicas deberán mantener limitaciones de precio en sus transmisiones sucesivas.
En las viviendas de CASA 47, el precio de venta no podrá superar el resultado de aplicar a la superficie registral el módulo máximo correspondiente de vivienda protegida de la comunidad autónoma.
La limitación se extenderá a transmisiones posteriores y se hará constar en el Registro de la Propiedad.
Nueva definición de vivienda asequible
Se introduce una definición concreta:
la vivienda asequible es aquella cuyo precio de venta o alquiler, incluidos los gastos asociados, no supera el 30 % de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio.
Además, los gastos asociados a anejos no pueden utilizarse para superar indirectamente ese límite.
Financiación de vivienda asequible e industrializada
Se crea un Fondo de Vivienda de Impacto Social para financiar proyectos innovadores que generen impacto social positivo.
También se facilita la financiación de la construcción industrializada:
- se permite hipotecar determinados componentes industrializados;
- se crean mecanismos de aval público;
- se facilita financiación a fabricantes y promotores.
Además, se amplía hasta 2.000 millones de euros una línea de avales destinada a financiar proyectos de vivienda social o asequible.
Programa TU CASA
Se crea el mecanismo TU CASA, destinado a facilitar el acceso a la primera vivienda habitual.
Características principales:
- financiación de hasta el 20 % del valor de la vivienda;
- máximo 50.000 €;
- plazo de hasta 10 años;
- 0 % de interés;
- sin comisiones;
- periodo de carencia vinculado a la hipoteca, con máximo de 30 años.
La vivienda adquirida queda sometida permanentemente a un precio máximo de transmisión.
Cesión de créditos hipotecarios
Una de las disposiciones finales modifica la Ley de Crédito Inmobiliario.
Cuando un crédito hipotecario se cede a un tercero:
- el prestatario conserva las mismas excepciones y defensas;
- debe ser informado de la cesión;
- determinados códigos de buenas prácticas siguen siendo aplicables;
- se establecen protecciones específicas para deudores vulnerables.
Además, se prohíbe la cesión de determinados préstamos hipotecarios vencidos cuando el deudor esté acogido a las medidas de protección del RDL 6/2012.
Entrada en vigor y fechas clave
El RDL se publica en el BOE el 30 de septiembre de 2026 y entra en vigor, con carácter general, el 1 de octubre de 2026.
Pero hay medidas con fechas específicas:
|
Medida |
Fecha |
|
Entrada en vigor general |
1-10-2026 |
|
Limitación adquisiciones <70 % tasación |
hasta 31-12-2028 |
|
Suspensión reforzada de desahucios |
hasta 31-12-2030 |
|
Prórrogas extraordinarias |
contratos que terminen antes de 31-12-2028 |
|
Límite extraordinario actualización rentas |
hasta 31-12-2027 |
|
IVA turístico y determinados cambios fiscales |
1-12-2026 |
|
Nuevas reglas IRPF determinadas |
1-1-2027 |
|
Nuevos coeficientes de plusvalía municipal |
1-12-2026 |
LAS 10 CONSECUENCIAS MÁS IMPORTANTES PARA UNA AGENCIA INMOBILIARIA
Si tuviera que convertir las 96 páginas del RDL en un decálogo operativo para una agencia, me quedaría con estas diez:
- Los contratos de temporada pasan a exigir una causa real, expresa y acreditable.
- Más de 12 meses injustificados o más de dos contratos temporales consecutivos puede convertir la relación en vivienda habitual desde el primer contrato.
- El alquiler por habitaciones queda sujeto a límites económicos y, en determinados casos, a la regulación de la LAU.
- Se refuerza extraordinariamente el derecho de tanteo y retracto del inquilino, incluso en determinadas ventas conjuntas.
- Ya no se puede pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
- Los gastos de agencia y formalización no pueden repercutirse al inquilino.
- El propietario debe reaccionar ante determinadas reparaciones en plazos muy concretos, pudiendo el inquilino llegar a descontar el coste de la renta.
- Se endurecen las limitaciones de renta en zonas tensionadas, especialmente para grandes tenedores.
- Las actualizaciones de renta quedan sometidas al IRAV y, durante el régimen extraordinario, al límite del 2 % en ausencia de nuevo pacto.
- Las viviendas turísticas, vacías y determinados modelos de inversión inmobiliaria reciben un tratamiento fiscal mucho más restrictivo.
En una frase
El RDL 26/2026 supone una reforma de gran alcance del alquiler residencial: refuerza la protección del inquilino, restringe el uso del alquiler temporal y por habitaciones como alternativa a la vivienda habitual, amplía el tanteo y retracto, introduce nuevas limitaciones de renta y actualizaciones, modifica la fiscalidad del alquiler y de las viviendas vacías/turísticas y establece mecanismos para aumentar el parque de vivienda asequible.
Para tu actividad profesional, los artículos 3, 4, 5 y las disposiciones finales quinta y sexta son probablemente los que más conviene estudiar con detalle, porque afectan directamente a la redacción de contratos, alquileres de temporada, habitaciones, ventas con inquilino, renovaciones, actualizaciones de renta y gestión de propietarios.