La Dirección General de Tributos, dependiente del Ministerio de Hacienda, ha aclarado que alquilar habitaciones dentro de una vivienda no impide acceder a la reducción del IRPF prevista para los arrendamientos destinados a residencia habitual. Así lo señala en la consulta vinculante V2457-25, de 11 de diciembre de 2025, en la que analiza el caso de un propietario que arrienda varias habitaciones de su inmueble mediante contratos individuales.
La cuestión que se planteaba era si este tipo de alquiler podía acogerse a la reducción prevista en el artículo 23.2 de la Ley 35/2006 del IRPF. Hacienda concluye que sí, aunque siempre que se cumplan una serie de condiciones.
En primer lugar, Tributos recuerda que los ingresos obtenidos no deben derivar de una actividad económica en el sentido del artículo 27.2 de la LIRPF. Para que proceda esta ventaja fiscal, debe tratarse de un arrendamiento particular y no de una explotación empresarial. Cuando esto ocurre, los rendimientos obtenidos por el alquiler de habitaciones se consideran rendimientos del capital inmobiliario.
Además, la DGT pone el foco en el destino real del arrendamiento. La Ley de Arrendamientos Urbanos distingue entre el alquiler de vivienda, regulado en el artículo 2, y el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, recogido en el artículo 3. A partir de esa diferencia, Hacienda señala que la reducción solo puede aplicarse cuando la habitación alquilada se destina de manera efectiva a cubrir la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. En el supuesto examinado, el hecho de que cada inquilino disponga de una habitación de uso exclusivo y cuente con un contrato independiente refuerza esa consideración, aunque existan zonas comunes compartidas.
La reducción aplicable se regula en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, modificado por la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. La norma establece varios porcentajes sobre el rendimiento neto positivo del alquiler según las circunstancias del contrato. Puede alcanzar el 90 % cuando se firma un nuevo contrato en una zona tensionada con una reducción relevante del precio; el 70 % en determinados casos, como el alquiler a jóvenes o para fines sociales; el 60 % si la vivienda ha sido rehabilitada recientemente; y el 50 % con carácter general en los demás supuestos.
En el caso analizado, la Dirección General de Tributos concluye que, si no concurren circunstancias especiales, el alquiler por habitaciones podrá beneficiarse de la reducción general del 50 %, siempre que su destino sea el de vivienda habitual. También recuerda que esta ventaja fiscal solo resulta aplicable respecto de rendimientos correctamente declarados antes de que la Administración inicie un procedimiento de comprobación.
Hacienda también advierte de que el cumplimiento de estos requisitos deberá acreditarse en cada caso concreto. La DGT precisa que se trata de una cuestión de hecho que puede demostrarse mediante cualquier medio de prueba válido en derecho. Esto significa que elementos como el empadronamiento pueden servir como indicio, pero no bastan necesariamente por sí solos. La Agencia Tributaria podrá valorar otras circunstancias para verificar si la habitación constituye realmente la residencia habitual del inquilino.
De acuerdo con los artículos 105 y 106 de la Ley 58/2003, General Tributaria, corresponde al contribuyente probar los hechos en los que basa su derecho a aplicar la reducción, mientras que la Administración deberá valorar las pruebas aportadas.