El 7 de octubre de 2026 se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 29/2026, una de las reformas de vivienda más amplias de los últimos años. Entró en vigor el 8 de octubre de 2026, aunque algunas medidas dependen de desarrollos posteriores.
Hemos leído el texto completo para contarte, sin jerga jurídica, qué cambia si alquilas, si eres propietario o si trabajas en el sector inmobiliario.
Importante: al ser un real decreto-ley, el Congreso debe votar su convalidación. Su contenido podría modificarse durante la tramitación, así que conviene seguir su evolución.
¿De qué trata el Real Decreto-ley 29/2026?
La norma se apoya en tres ideas: regular el mercado frente a la especulación, proteger a inquilinos y familias vulnerables, y aumentar la vivienda pública y asequible. Incluye medidas de alquiler, impuestos, desahucios, financiación y hasta un nuevo producto de ahorro.
Cambios en el alquiler: lo que más afecta a inquilinos y propietarios
Alquiler de temporada con reglas más estrictas
Hasta ahora, algunos contratos "de temporada" se usaban para evitar las protecciones del alquiler de vivienda habitual. Con la nueva norma:
- El contrato de temporada debe indicar una causa real y acreditable que justifique que el inquilino necesita la vivienda solo un tiempo (trabajo, estudios, obras en su casa...). La prueba corresponde al propietario.
- Debe durar más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses.
- Si no hay causa justificada, el contrato se considera de vivienda habitual desde el principio, con todos sus derechos (duración mínima y prórrogas).
- Si se superan los 12 meses sin justificación, o se encadenan más de dos contratos entre las mismas partes para la misma vivienda, también pasa a ser de vivienda habitual.
Alquiler por habitaciones con tope
La suma de lo que se cobra por todas las habitaciones no puede superar la renta del alquiler de la vivienda completa. En zonas tensionadas, además, se aplican los límites de renta de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Se mantienen las normas autonómicas sobre esta materia.
Prórroga extraordinaria y límite a las subidas
- Prórroga: el inquilino puede pedir hasta dos años más, por anualidades, si su contrato cumple ciertas condiciones (por ejemplo, que la prórroga obligatoria o tácita termine antes del 31 de diciembre de 2028) y está al corriente de pago desde hace ocho meses. El propietario puede negarse si necesita la vivienda para sí o sus familiares, o si se firma un nuevo contrato con una renta al menos un 5 % menor.
- Subida anual: hasta el 31 de diciembre de 2027, si la renta supera el límite del sistema de índices de referencia, no se puede subir. En los demás casos, se aplica lo que pacten las partes y, si no hay pacto, un máximo del 2 %.
Gastos que no puede cobrar el arrendador
El propietario o la agencia no pueden repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria ni de formalización del contrato, bajo ningún nombre. Tampoco los impuestos de la vivienda, salvo que el inquilino sea el obligado tributario. Los servicios opcionales solo pueden cobrarse si el inquilino los pide por escrito, tras ser informado de su coste.
Desahucios: nuevas protecciones para personas vulnerables
- Hasta el 31 de diciembre de 2030, los tribunales suspenderán los desahucios de personas vulnerables sin alternativa de vivienda cuando el demandante sea un fondo o entidad que compra inmuebles o deuda hipotecaria muy por debajo de su valor.
- Para otros propietarios, la suspensión tiene revisión cada 12 meses y un máximo de tres años, y la Administración compensa al propietario (renta no cobrada, suministros impagados y costas). No se aplica si el propietario es una persona física con dos o menos viviendas.
- En desahucios por impago con inquilino vulnerable, la Administración tiene dos meses para ofrecer una alternativa o pagar la deuda. Si no lo hace, asume la deuda, no hay lanzamiento y el contrato continúa.
Compra especulativa: límite para fondos y grandes tenedores
Hasta el 31 de diciembre de 2030, los grandes tenedores (más de 10 inmuebles residenciales o más de 1.500 m² construidos) y las entidades que compran viviendas o carteras de impagados con grandes descuentos no podrán adquirir una vivienda por menos del 70 % de su valor de mercado, según una tasación independiente. Hay excepciones, por ejemplo, para destinarla a vivienda asequible o social, a residencias o a víctimas de violencia de género.
Ventajas fiscales: qué ganan inquilinos y propietarios
Para inquilinos: una nueva deducción del 10 % en el IRPF por el alquiler de vivienda habitual, para bases imponibles inferiores a 33.007,20 €. La base máxima de deducción es de 11.630 € y baja a partir de 23.007,20 €. Hay que cumplir requisitos, como no tener otra vivienda a menos de 50 km.
Para propietarios: nuevas reducciones del rendimiento del alquiler, de entre el 50 % y el 100 %, en contratos nuevos de propietarios que no son grandes tenedores. Dependen de factores como bajar la renta más de un 5 %, que esté por debajo del índice de referencia, que la zona sea tensionada o la edad del inquilino. También hay reducciones del 70 % si se alquila a la Administración o a entidades sociales, y del 60 % si la vivienda se rehabilitó en los dos años anteriores.
Para quien vende a la Administración: exención de la ganancia patrimonial al vender una vivienda a un ente público que la proteja de forma permanente (hasta el 31 de diciembre de 2027, con valor inferior a 800.000 € y vivienda vacía dos años).
Para el alquiler turístico y de corta duración:
- IVA del 10 % en alquileres amueblados de hasta 30 noches, desde el 1 de diciembre de 2026.
- Recargo en el IBI de hasta el 50 % para viviendas turísticas en zonas tensionadas, del 100 % para quien tenga dos o más y del 150 % para quien tenga cuatro o más.
Cambios para agentes inmobiliarios y portales
Si trabajas en el sector, estas medidas afectan directamente a tu día a día:
- Publicidad de alquileres: Todo anuncio debe incluir el índice de referencia de precios, la renta del último contrato de los últimos cinco años (si existe), el límite de renta aplicable en zonas reguladas, si el arrendador es gran tenedor y el código de registro de la vivienda (por ejemplo, el de uso turístico).
- Honorarios: No pueden cobrarse al inquilino los gastos de gestión y formalización del contrato.
- Contratos de temporada: Hay que revisar que la causa esté bien justificada y documentada.
- Plataformas de alquiler de corta duración: deben enviar sus datos a la Ventanilla Única Digital. Las sanciones llegan a 1 millón de euros, o hasta el 2 % de su facturación mundial en infracciones muy graves.
- Venta de vivienda arrendada: Se refuerza y no se puede renunciar al derecho de adquisición preferente del inquilino.
Ayudas para comprar y construir
- Préstamo TU CASA: préstamo del ICO sin intereses ni comisiones para comprar la primera vivienda habitual con hipoteca. Cubre el menor importe entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 €. La vivienda queda sujeta a un precio máximo de venta. Los requisitos concretos los fijará el Consejo de Ministros, así que aún no se puede solicitar.
- Vivienda asequible: La ley la define como aquella cuyo precio, gastos incluidos, no supera el 30 % de la renta mediana de los hogares del municipio.
- Construcción industrializada: nuevos avales públicos (hasta 280 millones de euros) para pymes que fabriquen vivienda de forma industrializada.
- CASA 47: Las viviendas de la entidad estatal tendrán un precio máximo de venta permanente.
Nueva Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa
Es un producto de ahorro a largo plazo con ventajas fiscales: las ganancias tributan al retirar el dinero y, tras cinco años, parte queda exenta. Admite hasta 150.000 € de aportaciones y existe una modalidad para reinvertir hasta 800.000 € obtenidos al vender una vivienda. Todavía no puede contratarse: falta una orden ministerial.
Calendario: fechas clave
Fecha | ¿Qué ocurre? |
8 de octubre de 2026 | Entrada en vigor general |
1 de diciembre de 2026 | IVA del 10 % a alquileres de hasta 30 noches |
1 de enero de 2027 | Nueva escala de imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF |
31 de diciembre de 2027 | Fin del tope extraordinario de subidas de renta |
31 de diciembre de 2030 | Fin de la limitación de compras especulativas y de la suspensión de desahucios |
Preguntas frecuentes
¿Se aplica ya a mi contrato de alquiler? La mayoría de las medidas se aplican desde el 8 de octubre de 2026. La prórroga extraordinaria afecta a contratos vigentes que cumplan las condiciones descritas.
¿Puede mi casero subirme la renta? Hasta el 31 de diciembre de 2027 hay un límite: si tu renta supera el límite del índice de referencia, no puede subir; en los demás casos, el máximo es el 2 % salvo que pactéis otra cosa.
¿Tengo que pagar a la inmobiliaria por formalizar mi contrato? No. Esos gastos no pueden trasladarse al inquilino.
¿Puedo alquilar una habitación suelta por más que la vivienda entera? No: la suma de las rentas de todas las habitaciones no puede superar la renta del alquiler de la vivienda completa.
¿Ya puedo pedir el préstamo TU CASA? Todavía no. Debe desarrollarlo un acuerdo del Consejo de Ministros.
Conclusión
El Real Decreto-ley 29/2026 introduce cambios importantes en alquiler, fiscalidad y financiación. Si eres inquilino, revisa tu contrato y tus posibles derechos de prórroga y deducción. Si eres propietario, estudia los incentivos fiscales y revisa tus contratos de temporada. Y si eres agente inmobiliario, actualiza cuanto antes tus anuncios y tus plantillas de contrato.
Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Consulta con un profesional para tu caso concreto.