Un local con terraza, un patio interior con mesas y sillas, un soportal usado como almacén... son situaciones que se repiten en muchos edificios y que generan, con frecuencia, conflictos entre los propietarios afectados y la comunidad. Una pregunta surge casi siempre: si el Ayuntamiento ha dado licencia para esa actividad, ¿no está ya todo en orden? El Tribunal Supremo ha respondido con rotundidad que no, necesariamente.
El caso: una terraza con licencia municipal en una zona común
El conflicto resuelto por el Supremo parte de una situación habitual: un local comercial venía ocupando, con mesas y sillas, un espacio (patio o soportal) que formaba parte de los elementos comunes del edificio, contando para ello con la correspondiente licencia municipal de terraza.
La comunidad de propietarios reclamó la retirada de esa ocupación, al considerar que afectaba a un elemento común sin que existiera un acuerdo válido de la junta que la autorizara.
¿Qué establece la sentencia del Tribunal Supremo?
La Sentencia núm. 42/2026, de 20 de enero, confirma la retirada de la terraza y traza una distinción que conviene tener muy clara: una cosa es el plano administrativo (la licencia del Ayuntamiento) y otra muy distinta es el plano civil (el régimen de propiedad del espacio).
Que el Ayuntamiento autorice una actividad —como instalar una terraza— no significa que quede alterado el régimen de propiedad de ese espacio. Si la zona afectada es un elemento común del edificio, su uso sigue sujeto a lo que establece la Ley de Propiedad Horizontal y a los acuerdos válidamente adoptados por la comunidad. La licencia municipal, por sí sola, no otorga ningún derecho frente a la comunidad.
Además, la sentencia aclara que la comunidad puede dirigir su reclamación tanto contra el propietario del local como contra quien lo esté explotando (por ejemplo, un arrendatario o un negocio que ocupa el espacio), ya que ambos están implicados en la ocupación del elemento común.
¿Qué implica esto para propietarios, inquilinos y comunidades?
Para quien va a abrir un negocio con terraza, o para quien ya gestiona uno, esta sentencia es un recordatorio de que conseguir la licencia municipal es solo una parte del proceso: si la terraza ocupa un elemento común del edificio (patio, soportal, jardín...), conviene asegurarse de que existe también un acuerdo válido de la comunidad que respalde ese uso.
Para las comunidades de propietarios, la sentencia refuerza su capacidad de actuar frente a este tipo de ocupaciones, incluso cuando el ocupante cuenta con autorización administrativa, y deja claro que pueden dirigirse contra el propietario y contra quien efectivamente usa el espacio.
Preguntas frecuentes sobre licencias municipales y elementos comunes
¿La licencia municipal de terraza me permite ocupar un patio o soportal del edificio? No necesariamente. Según el Tribunal Supremo, la licencia municipal habilita la actividad desde el punto de vista administrativo, pero no modifica el régimen de propiedad: si el espacio es un elemento común, se necesita además un acuerdo válido de la comunidad.
¿Puede la comunidad reclamar la retirada de una terraza con licencia municipal? Sí, si el espacio ocupado es un elemento común y no existe un acuerdo de la comunidad que autorice esa ocupación, la comunidad puede solicitar su retirada.
¿A quién puede reclamar la comunidad: al propietario o al inquilino que explota el negocio? A ambos. El Tribunal Supremo confirma que la reclamación puede dirigirse tanto contra el propietario del local como contra quien lo está explotando y ocupando el elemento común.
**** Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso puede tener particularidades que requieran valoración individual. Fuente: STS 42/2026, de 20 de enero (ROJ STS 42/2026, Rec. 6773/2020) — licencia municipal vs. acuerdo de comunidad para ocupar zonas comunes (terrazas). Puedes consultar el texto completo de la sentencia https://www.iberley.es/jurisprudencia/sentencia-civil-tribunal-supremo-sala-lo-civil-20-1-26-840728419